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关于发布铁路工业、供销、施工企业资产经营综合指标考核试行办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-16 13:21:13  浏览:9370   来源:法律资料网
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关于发布铁路工业、供销、施工企业资产经营综合指标考核试行办法的通知

铁道部


关于发布铁路工业、供销、施工企业资产经营综合指标考核试行办法的通知
铁道部


(1999年7月23日发布的铁政法[1999]86号将本文废止)


为推动铁路工业、供销、施工企业深化改革、走向市场,实行两个根本转变,落实国有资产经营责任,提高企业经济效益,确保国有资产保值增值,部研究制定了《铁路工业、供销企业资产经营综合指标考核试行办法》和《铁路施工企业资产经营综合指标考核试行办法》,决定对铁路
工业、供销、施工企业实施资产经营综合指标考核,现发给你们,请结合本单位实际情况按照执行,并将执行过程中的问题及时报部。
部对工业总公司的考核办法按《中国铁路机车车辆工业总公司“九五”期间资产经营责任书》实施。

附件一:铁路工业、供销企业资产经营综合指标考核试行办法
第一条 为适合铁路工业、供销企业深化改革走向市场的要求,促进企业经营由粗放型向集约型转变,落实国有资产经营责任,有效地行使部对国有资产的监控职能,根据铁道部《铁路企业国有资产保值增值考核试行办法》(铁财〔1995〕153号)的有关规定,结合各总公司实
际情况,制定本办法。
第二条 考核重点为铁路工业、供销企业经济增长的质量和效益指标。
第三条 本办法以指标单项考核加综合评价的方式,对各总公司进行一体化考核,包括以国有资产为主兴办的多种经营企业,用国有资产参股、联营、对外投资等各种经营行为。
第四条 资产经营综合指标的确定及单项考核办法。
一、国有资产保值增值率
用于反映企业国有资产保值增值状况,促进企业依靠主观努力实现企业国有资产的完整、保全和增值。
指标计算公式:
国有资产保 期末国家所有者权益总额
=-----------×100%
值增值率 期初国家所有者权益总额
考核办法是:
执行铁财〔1995〕153号文发布的《铁路企业国有资产保值增值考核试行办法》。
二、资本金收益率
用于反映企业运用投资者投入资本获得收益的能力,促进企业合理配置资源,盘活存量资产,提高资本收益。
指标计算公式:
利润总额
资本金收益率=----×100%
实收资本
考核与奖励办法是:
在国家未出台国有资产收益管理规定之前,各总公司每年应缴资本金收益额随各项考核指标一并下达,并以资本金收益率指标完成情况与应缴资本收益额再投资挂钩的办法实施考核,工业、供销企业资本金收益率行业标准另行规定。
三、成本费用指标
(一)工业:百元销售收入成本费用
用于反映企业实现一定数额的经营收入而相应发生的成本费用,促进企业增收节支,降低成本,提高效益。
指标计算公式:
产品销售成本费用总额
百元销售收入成本费用=----------×100%
产品销售收入
产品销售成本费用总额=产品销售成本+产品销售费用+产品销售税金及附加+管理费用+财务费用
考核办法是:
继续执行铁劳〔1992〕43号和铁劳〔1992〕69号文关于工效挂钩实施细则对百元商品产值成本费用指标考核的规定。
(二)供销:商品流通费率
用于反映企业一定期间的经营收入而相应发生的费用支出,促进企业增加收入,降低费用,提高效益。
指标计算公式:
经营费用+管理费用+财务费用
商品流通费率=--------------×100%
商品销售收入
考核办法是:
与工业百元商品产值成本费用指标考核办法相同。
四、营销、收账指标
(一)工业:产品销售率
用于反映企业产销状况,促进企业增加产品市场占有率,降低产成品库存。
指标计算公式:
产品销售收入
产品销售率=-------------×100%
商品产值(现价)÷1.17
(二)供销:应收账款周转率
用于反映企业应收账款周转快慢,促进企业加速资金周转,提高资金使用效率。
指标计算公式:
销售收入
应收账款周转率=--------×100%
平均应收账款余额
平均应收 期初应收 期末应收
=( + )÷2
账款余额 账款余额 账款余额
营销、收账指标参与综合考核。
五、存货周转率
用于反映企业购、产、销诸环节存货占用情况,促进企业减少存货资金占用。
指标计算公式:
产品销售成本
存货周转率=------
平均存货成本
平均存货成本=(期初存货成本+期末存货成本)÷2
考核办法是:
继续执行铁劳〔1992〕43号和铁劳〔1992〕69号文件
第五条 资产经营综合指标评价办法。
1.指标综合完成情况以各考核指标反映经济增长的质量和效益程度,确定不同的权数,年终完成考核指标的权数之和为评定各总公司领导班子成员业绩的重要依据。
2.资产经营综合考核指标满分分别为:
(1)国有资产保值增值率(25分);
(2)资本金收益率(18分);
(3)百元销售收入成本费用〔工业〕、商品流通费率〔供销〕(25分);
(4)产品销售率〔工业〕、应收账款周转率〔供销〕(16分);
(5)存货周转率(16分)。
3.各考核指标权数累计之和大于或等于90分为优秀;大于或等于60分小于90分为合格;小于60分为不合格。
4.各总公司考核指标另行下达。
5.以年度为考核期对各总公司进行考核。
第六条 资产经营综合指标考核程序。
一、各总公司每年3月15日前以书面形式上报部定考核指标的预测依据及建议水平,经部财务司结合实际综合分析确定后于当年4月15日前下达。
二、会计年度终了,各总公司根据各考核指标完成情况,在下年3月15日前向部提报主客观因素影响分析报告,重点分析主观因素影响。
三、根据各总公司分析报告,部经严格审定后,于下年4月15日前完成综合评价结论,并报送领导和有关部门。
第七条 资产经营综合指标评分办法。
一、各总公司凡年度完成部下达的经营考核指标,可取得该项指标的指定分数,超额完成部分不另加分。
二、未完成部下达的经营考核指标,具体评分规定如下:
1.国有资产保值增值率
实际比计划每减少1%扣5分,扣完为止。
2.资本金收益率
未完成部定上缴资本收益额的公司,不得分。
3.百元销售收入成本费用(工业)、商品流通费率(供销)
实际比计划每减少0.1扣3分,扣完为止。
4.产品销售率(工业)、应收账款周转率(供销)
工业实际比计划每减少1%、供销减少1次扣4分,扣完为止。
5.存货周转率
实际比计划每减少0.1扣4分,扣完为止。
第八条 资产经营综合指标的考核办法。
按领导班子成员承担责任大小,建立奖罚标准,实施考核。
1.根据各总公司资产经营综合指标完成情况,由部对总经理、党委书记作出鉴定;总经理对其他领导班子成员作出鉴定,经部审核,计入干部考核档案,作为干部任免和奖惩的重要依据。
2.领导班子成员的部分年收入与资产经营综合指标完成情况挂钩。在考核年度3月底以前按领导班子成员上年年收入总额的一定比例预交资产经营抵押金,由部财务司统一收管,各领导班子成员资产经营抵押金的比例是:总经理、党委书记为年收入额的60%;其他成员为40%。
视年终考核结果兑现。
综合考核结果优秀的公司,领导班子成员除足额取得资产经营抵押金外,另根据领导班子成员的责任给予一次性奖励。具体奖励标准为:总经理、党委书记15000元,其他成员11000元;
综合考核合格的公司,领导班子成员可足额取得资产经营抵押金,另给予总经理、党委书记5000元,其他领导班子成员4000元的奖励。
综合考核不合格的公司,领导班子成员不能取得资产经营抵押金,并对主要领导人通报批评,连续两年不合格的,作组织调整。
3.对于弄虚作假违犯纪律的,给予经济处罚和行政处分,并重新确定考评结果。
4.考核期内,遇有不可抗拒的客观因素和政策调整等情况,其影响原则上予以扣除。
第九条 参加考核的领导班子成员由被考核单位提出并报考核部门核定。
第十条 对由两类行业组成的总公司,为保证其总体考核力度不变,操作方法如下:
一、对物资总公司工业、供销企业的考核依据本办法全额预收一份资产经营抵押金,工业、供销企业的奖罚标准各占总额的50%。
二、对通号总公司工业、施工企业的考核以工业为主全额预收资产经营抵押金,依据工作量指标测定工业、施工企业奖罚权数和数额,并按各自的考核办法进行考核。
三、对工程总公司施工、工业企业的考核以施工为主全额预收资产经营抵押金,依据工作量指标测定施工、工业企业奖罚权数和数额,并按各自的考核办法进行考核。
第十一条 为有效实施本办法,各总公司要严肃财经纪律,严格会计核算,会计基础资料须经上级财务部门或会计中介机构认定,以保证各项考核指标真实、完整、准确。
第十二条 各总公司对下属企业(公司)的考核办法,依据本办法要求,结合具体情况制定实施;考核主体同部对各总公司的要求,即对主业、多经等实体及企业各种经营行为实行一体化考核的办法。
第十三条 本办法发布前的部内有关规定、文件内容与本办法相抵触的以本办法为准。本办法由铁道部财务司负责解释。
第十四条 本办法自1996年1月1日起试行。

附件二:铁路施工企业资产经营综合指标考核试行办法
第一条 为适应铁路施工企业深化改革走向市场的要求,综合评价和反映企业经济效益状况,强化国有资产经营责任,有效地行使部对国有资产的监控职能,促进企业加强管理,根据铁道部《关于发布〈铁路企业国有资产保值增值考核实行办法〉的通知》(铁财〔1995〕153号
)文件精神,结合各总公司、铁路局(集团公司)实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于工程总公司、建筑总公司、通号总公司、铁路局(集团公司)的施工单位。
第三条 对资产经营综合指标采取综合评价的办法,视客观因素与主观努力情况由部总体评定。
第四条 资产经营综合指标以年度为考核期。
第五条 进行考核的资产经营综合指标如下:
一、国有资产保值增值率
用于衡量企业实现企业国有资产的保值增值情况,促进企业加强国有资产的管理。(具体内容参见铁财〔1995〕153号)。
指标计算公式为:
期末国家所有者权益总额
国有资产保值增值率=-----------×100%
期初国家所有者权益总额
二、资本收益率
用于衡量企业运用投资者投入资本获得收益的水平,促进企业对投入资本的管理,提高经营效果。
指标计算公式为:
净利润
资本收益率=----×100%
实收资本
净利润=利润总额-应交企业所得税
实收资本=(期初实收资本+期末实收资本)÷2
三、资产负债率
用于衡量企业负债水平,促进企业负债保持在合理的水平之内。
指标计算公式为:
负债总额
资产负债率=----×100%
资产总额
四、存货周转率
用于衡量企业购、产、销的效率,促进企业减少存货占用资金。
指标计算公式为:
全部销售成本
存货周转率=------
平均存货成本
平均存货成本=(期初存货成本+期末存货成本)÷2
五、产值利润率
用于衡量企业完成全部产值的获利能力,促进企业努力完成有效益的产值。
指标计算公式为:
利润总额
产值利润率=-----×100%
企业总产值
第六条 资产经营综合指标考核程序
一、首先由企业根据自己的财务状况和经营情况预测,每年3月15日前以书面形式上报对考核指标的预测依据及建议水平,然后由部财务司结合企业实际情况分析确定后于每年4月15日前下达。
二、各总公司、铁路局(集团公司)在下年3月15日前向部提报考核指标完成情况及影响因素分析报告。
第七条 各项考核指标满分分别为:
1.国有资产保值增值率(30分);
2.资本收益率(25分);
3.资产负债率(15分);
4.存货周转率(20分);
5.产值利润率(10分);
第八条 各项考核指标的评分办法
一、各被考核单位凡完成部下达的年度资产经营综合考核指标的,可取得各该项指标的指定分数,超额完成部分不另加分。
二、未完成资产经营综合考核指标的,具体评分规定如下:
1.国有资产保值增值率
实际比计划每减少0.1个百分点扣0.5分,扣完为止。
2.资本收益率
实际比计划每减少0.1个百分点扣1分,扣完为止。
3.资产负债率
实际比计划每增加0.1个百分点扣0.5分,扣完为止。
4.存货周转率
实际比计划每减少0.1次扣2分,扣完为止。
5.产值利润率
实际比规定每减少0.1个百分点扣0.5分,扣完为止。
第九条 考核成绩的评定:各考核指标得分累计之和大于或等于90分为优秀;大于或等于60分小于90分为合格;小于60分为不合格。
第十条 奖罚办法。
一、根据资产经营综合指标完成情况,由部对被考核单位公司党政正职作出鉴定,领导班子其他成员由正职作出鉴定,报部审核,记入干部考核档案,作为干部任免和奖惩的重要依据。综合考核不合格的企业,第一年对主要领导人给予通报批评,连续两年考核不合格,作组织调整。
对弄虚作假违反纪律的,给予经济处罚和行政处分,并重新确定考评成绩。
二、资产经营综合指标考核成绩与企业当年收益挂钩。每年由部财务司在4月15日前下达企业当年资本收益定额上交指标,企业在5月30日前汇款到部财务司。对于年终考核被评为优秀的企业(5月1日前公布),上交收益额由部财务司于5月30日前按120%返回;合格的企
业按其得分值所占满分值的比例同时返回;不合格的企业不返回。返回企业的部分增加权益。
三、对被考核企业主要经营者实行风险收入抵押金制度。风险收入抵押金根据企业领导班子成员的经营责任的不同,按上年年收入额的一定比例计算,计算结果按百元位取整后于每年5月30日前一次汇缴部财务司。比例标准为:总公司的总经理、党委书记和铁路局主管施工企业的副
局长(集团公司主管施工企业的副总经理)60%,领导班子其它成员40%,风险收入抵押金由部财务司统一管理,对于年终考核被评为优秀的企业,个人风险收入抵押金按200%返回,合格者按150%返回,不合格者不返回。
综合考核结果为优秀的企业,给予领导班子适当奖励。具体奖励标准为:总经理、党委书记和路局主管施工企业副局长(集团公司主管施工企业的副总经理)10000元,领导班子其它成员8000元。
第十一条 参加考核的领导班子成员由被考核单位提出,报考核部门核定。
第十二条 对于既有施工,又有工业或运输的企业,企业资本收益上交指标按不同行业执行。领导班子成员个人上交的抵押金,具体规定如下:工程、建筑总公司的考核以施工为主;通号总公司的考核以工业为主;各铁路局的考核以运输为主。
第十三条 被考核单位对下的内部考核办法由企业自行制定。
第十四条 为有效实施本办法,各总公司、铁路局(集团公司)要严肃财经纪律,严格会计核算,会计基础资料须经上级财务部门或会计中介机构认定,以保证各项考核指标真实、完整、准确。
第十五条 本办法发布前的部内有关规定、文件内容与本办法相抵触的以本办法为准。本办法由铁道部财务司负责解释。
第十六条 本办法自1996年1月1日起试行。



1996年4月20日
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福建省人民代表大会常务委员会关于颁布施行《福建省保护华侨房屋租赁权益的若干规定》的公告

福建省人大常委会


福建省人民代表大会常务委员会关于颁布施行《福建省保护华侨房屋租赁权益的若干规定》的公告
福建省人民代表大会常务委员会


公告
《福建省保护华侨房屋租赁权益的若干规定》已经福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于1997年1月23日通过,现予公布,自公布之日起施行。 福建省人民代表大会常务委员会
一九九七年一月二十三日

福建省保护华侨房屋租赁权益的若干规定

(1997年1月23日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)


第一条 为保护华侨房屋所有权人的合法权益,加强对华侨房屋租赁的管理,根据国家有关法律、法规的规定、结合本省实际,制定本规定。
第二条 本规定所称华侨房屋包括:
(一)华侨和归侨的私有房屋;
(二)依法继承的华侨和归侨的私有房屋;
(三)中华人民共和国成立后用侨汇购建的私有房屋。
第三条 华侨房屋所有权人对其所有的房屋,依法享有占有、使用、收益、处分的权利,任何个人和单位不得侵犯。
第四条 华侨房屋的租赁权益受国家法律保护,其租赁按照中华人民共和国建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》的规定执行,房屋租赁合同应在签订后向当地房地产管理部门登记备案。
第五条 出租人有依法出租房屋,收取租金,租赁期满收回自用或再出租的权利,有依法纳税及履行租赁合同约定的义务。
第六条 承租人有依照租赁合同使用华侨房屋的权利,有按时交纳租金,爱护房屋及其附属设施,不得擅自转租、改变房屋结构和履行合同约定的义务。
第七条 巳居住华侨房屋未与出租签订书面租赁合同、办理《房屋租赁证》的,应依照本规定签订租赁合同,明确约定租金、租期、用途和修缮责任。
租金由租赁双方根据公平、合理的原则商定。
居住用房的租期一般不超过三年,出租人同意延长者除外。
第八条 承租人拒绝按本规定与出租人签订租赁合同的,出租人有权收回房屋。
第九条 承租人违反租赁合同的,出租人有权提前终止合同。
第十条 依照法律或租赁合同的约定,租期满后应迁出华侨房屋的承租人,逾期未迁出的,出租人可以依法向人民法院提起诉讼。
第十一条 因国家建设需要依法拆迁没有租赁合同或租赁合同失效的华侨房屋,拆迁人应按国家和本省的有关规定与房屋所有权人签订补偿安置协议,给予相应的补偿。房屋所有权人不承担安置房屋使用人的义务。
第十二条 本规定适用于港澳同胞在本省行政区域内的私有房屋。
第十三条 本规定自颁布之日起施行。



1997年1月23日
物业管理企业的危机和出路

北京市天为律师事务所 居永和


危机一:与购房人(或业主)签订的《物业管理委托合同》中的绝大多数条款为无效条款。
《物业管理委托合同》的服务内容实际上包括两个部分:1、为购房人购买的房屋提供的物业管理服务;2、为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供的物业管理服务。
为购房人购买的房屋提供物业管理服务的有关条款,由于购房人有权委托他人对自己拥有的房屋进行管理,这部分条款是有效的,但是,由于业主个人无权对小区的公共建筑、公共设施和公共场所委托他人进行管理,就是说任何一个业主个人都没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与他人签订合同的主体资格,关于小区的公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的条款是无效的。
有些物业管理企业的法律顾问不同意这一判断。他们认为:如果物业管理企业只与一个业主签订关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款,那么,可以说这些合同条款是无效的,但物业管理企业与每一个业主都签订了关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款,这说明小区全体业主都同意将小区公共建筑、公共设施和公共场所委托物业管理企业管理,那么,关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理服务的合同条款就是有效的。
也许他们正是基于这一考虑才为客户设计出这样一个与每一个业主都签订《物业管理委托合同》的方案。但是,这一方案中存在与若干个业主之间的若干个《物业管理委托合同》,每一个《物业管理委托合同》除了这个合同中的业主本人同意以外,没有征得任何其他业主的同意,这个业主对其它业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》也都一无所知,因而,任何一个业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》只能是物业管理企业与这个业主个人签订的合同,而不可能成为物业管理企业与全体业主签订的合同。
没有与业主之间的有效的《物业管理委托合同》,物业管理企业向业主收取物业管理费就没有任何合同上的依据,除非收取的物业管理费是缘于专门为业主个人的物业提供的服务,事实上,物业管理企业没有为某一个业主个人的物业提供物业管理服务。那么,物业管理企业为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供物业管理服务的合同依据是什么呢?就是物业管理企业与开发商签订的《物业管理委托合同》,而且,与开发商签订的《物业管理委托合同》只能限于小区的公共建筑、公共设施和公共场所,不包括为业主个人的物业提供的物业管理服务。为业主个人的物业提供的物业管理服务只能依据与业主个人签订的《物业管理委托合同》。
以与开发商之间的《物业管理委托合同》为依据对小区的公共建筑、公共设施和公共场所进行物业管理就应当向开发商收取这部分物业管理费,然而,事实上,这部分物业管理费是由业主在支付。业主支付这部分物业管理费并非业主愿意,而是因为业主没有认识到自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款是无效的,也没有认识到无效的原因是自己没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的主体资格。(很多业主存在对自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》有效性的怀疑,但一般只想到"受开发商的胁迫而签订"这一理由,这一理由是难以成立的)。这一业主认识上的原因是不可能持续多久的,一旦业主经人指点而明白过来,物业管理企业即面临第二个危机。

危机二:与业主签订的《物业管理委托合同》随时可能被法院认定为无效,或者被法院宣告解除。
与业主签订的《物业管理委托合同》无效的上述理由,物业管理企业是难以推翻的。一旦某一个业主提起一个请求法院确认《物业管理委托合同》无效的诉讼,至少,法院是有可能做出认定《物业管理委托合同》无效的判决的。如果法院做出认定《物业管理委托合同》无效的判决,不仅不能再向业主收取关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理的物业管理费,而且,已经收取的这部分物业管理费将被判令返还给业主。
即使法院认定与业主签订的《物业管理委托合同》有效,业主仍然有另一个法律手段可供选择。业主可以选择的另一个法律手段就是:向物业管理企业发出解除《物业管理委托合同》的通知书,然后请求法院确认《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除。如果业主采取这一法律手段,法院不可能不做出《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除的判决。因为:《合同法》第四百一十条规定:"委托人或者受托人可以随时解除委托合同";《合同法》第九十六条规定:"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"。《合同法》的这两条规定赋予了委托合同的任何一方无须经过对方同意亦无须寻找对方违约的理由解除合同的权利,所以,即使法院认定《物业管理委托合同》有效,只要《物业管理委托合同》的任何一方提出解除,《物业管理委托合同》就必须被解除。与某一个业主签订的《物业管理委托合同》被法院宣告解除以后,物业管理企业就不能再向该业主收取任何物业管理费,其他业主必定纷纷效仿。
迄今为止,没有任何一个物业管理企业认识到上述危机而采取应对的措施。在开发商的怀抱里、在政府主管部门的袒护下,收取着并非合法的利益。为了收取并非合法的利益,或者与业主对簿公堂,或者与业主拳脚相向。这些危如累卵的手段岂能成为取财有道的长久之计?!那么,什么才是物业管理企业取材有道的长久之计呢?就是:协助业主成立业主委员会。
除了开发商以外,有权就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的就是业主委员会。如果物业管理企业不愿意依据自己与开发商签订的《物业管理委托合同》向开发商收取这部分物业管理费,物业管理企业就只能转而与业主委员会签订《物业管理委托合同》从而转向业主委员会收取这部分物业管理费。
这是物业管理企业的唯一出路。
有些物业管理企业看到了这条唯一的出路,但是,在协助业主成立业主委员会的过程中,这些物业管理企业无一例外地无视业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利,暗箱操作,一手炮制。这样的业主委员会即使成立,既不能在业主中有任何号召力,也丝毫不能解决物业管理企业收取物业管理费的问题。这样的业主委员会手无分文,物业管理企业即使与业主委员会签订《物业管理委托合同》也不能从业主委员会得到一分钱的物业管理费。物业管理费的收取仍然像以前那样挨家挨户地收取,劳神费力。如果业主群体拒交,则不得不分别提起诉讼。若干个诉讼疲于应付。
既要协助业主成立业主委员会又要解决物业管理企业收取物业管理费的问题唯一正确方法是起草《业主大会公约》。在《业主大会公约》中规定业主向业主委员会交纳物业管理费的义务以及交纳标准,这样,物业管理费就不是业主每家每户向物业管理企业交纳而是向业主委员会交纳,业主委员会从每家每户收取到物业管理费以后再按照与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》向物业管理企业支付。这种收取物业管理费的方式,物业管理企业、业主委员会和业主三方的关系最清楚,收取物业管理费也最有保障,完全屏除了物业管理企业向业主挨家挨户收取物业管理费的种种弊端。
但是,令《业主大会公约》成为如合同一样对业主有法律拘束力的合同文件的一个前提是:该《业主大会公约》必须经过小区全体业主的2/3以上的表决通过。《业主大会公约》究竟是由1/2以上的业主的表决通过还是应由2/3以上的业主的表决通过才能生效应该由法律做出规定,但迄今为止尚未有这一法律规定。在法律做出规定之前,可以比照《公司法》的规定采取2/3的比例,因为业主大会相当于公司的股东大会(业主委员则相当于公司的董事会)。但是,如果《业主大会公约》中只有业主向业主委员会交纳物业管理费的义务和交纳标准,无论什么比例,这个《业主大会公约》都是不可能在业主中间获得通过的。只有在《业主大会公约》中同时也规定业主应有的各项权利,比如:业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利等等,《业主大会公约》才有可能在业主中获得通过而生效。
大概物业管理企业都有这样一个担心:如此一来,业主委员会将很难控制。对于物业管理企业的这一担心,笔者的有两点意见要告诉物业管理企业:
一、目前物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人依据的是地方政府主管部门的规范性文件,比如:北京市国土资源和房屋管理局的485号文件。首先,地方政府主管部门的规范性文件在我国《立法法》规定的法律体系中没有其地位(我国的法律体系按效力等级划分为:法律、法规和规章),既不是法律、也不是法规、也不是规章,没有强制执行的效力,既不能赋予物业管理企业某种权利,也不能阻止业主行使推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利;其次,地方政府主管部门的规范性文件关于房地产开发企业和物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定与《民法通则》的有关原则和规定相违背,不会存在多久。
二、充分尊重业主的权利而成立的业主委员会是我国民主与法制的细胞。只要这些细胞健康和普及就一定会有我国民主与法制的健康肌体,而无需再有请愿和流血。试图控制业主委员会就是对我国民主与法制的肌体中的细胞的侵蚀和灭杀。
所以,物业管理企业应该认识到:地方政府主管部门的规范性文件关于物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定只是自己尚可利用的短暂的机会。这个机会只能用于协助业主成立业主委员会,而不是通过暗箱操作、一手炮制来控制业主委员会。只有这样,才能消弭长久以来与业主之间形成的结怨,取得业主委员会的信任,从而取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》。取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》后,把心思真正用于为业主服务上,那么,既有协助成立业主委员会的功劳,又有与业主委员会和小区业主之间近水楼台的优势,在谋求与业主委员会续签《物业管理委托合同》时又有谁能比自己更具竞争优势呢?!物业管理企业尤其应该认识到:这个机会是短暂的,错过了这个机会,就不会再有。
以下七字句,可以总结全文:
进门全靠开发商,收钱只凭合同书;业主门前钱难要,诉讼路上危机多;做事从来无人谢,却有名声在外头;结怨已是三尺厚,小区易主料难留。协助成立业委会,抢得首功拨头筹;公约自成摇钱树,收钱无须费口舌;合同为本诚为先,好店十年不换客;近水楼台先得月,此地非我与谁属?。

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