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浅析法官的任职回避/林万泉

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 22:19:31  浏览:9443   来源:法律资料网
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浅析法官的任职回避

纳溪法院 林万泉 兰平


我国刑事、民事、行政三大诉讼法,均规定有法官回避制度。如何理解法官回避制度的具体实施,笔者谈谈自己的认识,以求同仁赐教。
一、 回避的概念
回避,就其字面意义来理解,就是因避嫌而不参与其事。回避制度,是指为了保证国家机关工作人员依法履行职务,保持公正廉洁,避免因裙带关系或其他关系而形成复杂的关系网,防止利用职权为自己或亲属以及关系人徇私情,而对其任职和履行职务作出某些限制规定的制度。回避制度是人事制度管理中的一项重要内容。它在我国已有悠久的历史,早在春秋时期就有关于职务回避、地籍回避、考试回避等方面的内容。历史上,回避制度对整治官吏、防止官员利用亲属关系的羁绊,从而使他们更好地为皇帝尽职尽责等方面起到了积极的作用。
法官回避制度,是指审判人员及其他有关人员,遇有法律规定的回避情形时,退出对某一具体案件的审理或诉讼活动的制度。法官回避制度是为了保证案件公正审理而设立的一种审判制度,在审判工作中,实行回避制度具有重要的意义。它可以使审判人员及其他有关人员合法地退出案件的审理,又可以消除当事人的某些顾虑,保证案件审判的公正性。
二、 官回避的分类
法官回避的类型,从形式上可以分为法官的任职回避、法官的审判业务回避、法官的地籍回避三种类型。
1、法官的任职回避
法官的任职回避,是指法官基于有一定血缘、亲属关系而不得在一定的岗位任职的一种限制性制度。
我国法官法对法官任职回避作了专章规定。法官法第15条规定:“法官之间有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及姻亲关系的,不得同时担任下列职务:(1)同一人民法院的院长、副院长、审判委员会委员、庭长、副庭长;(2)同一人民法院的院长、副院长和审判员、助理审判员;(3)同一审判庭的庭长、副庭长、审判员、助理审判员;(4)上下相邻两级人民法院的院长、副院长。”根据上述规定,我们可以作这样的理解,凡具有上述亲属关系的人,不能在同一个法院领导层任职;不得在同一个法院或同一个审判庭,担任院长、副院长或审判员、助理审判员职务。最高人民法院《关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》第4条、第5条规定,审判人员及法院其他工作人员离任二年内,担任诉讼代理人或者辩护人的人民法院不予准许;审判人员及法院其他工作人员离任二年后,担任原任职法院审理案件的诉讼代理人或者辩护人,对方当事人认为可能影响公正审判而提出异议的,人民法院应当支持,不予准许本院离任人员担任诉讼代理人或者辩护人。但是,作为当事人的近亲属或者监护人代理诉讼或者进行辩护的除外。审判人员及法院其他工作人员的配偶、子女或者父母,担任其所在法院审理案件的诉讼代理人或者辩护人的,人民法院不予准许。
法官任职回避的依据之一就是基于特定的亲属关系。亲属关系是因婚姻、血缘或者收养而产生的社会关系。亲属关系作为一种基本的社会关系,他们之间在法律和道义上都有着较为密切的联系,这种联系在家庭生活中表现为相互扶养的权利义务;在政治上,这种密切关系往往表现为相互提携、相互支持,这就容易滋生任人唯亲、相互利用、徇私枉法的弊端。在法官的管理中,对有一定亲属关系的人,在职务利用上之所以要作出一定的限制,就是力求在一定程度上,克服或者减少这一弊端的滋生。
亲属这一范畴十分广泛,法官法从设立回避制度的宗旨考虑,将任职回避的范围,限制在夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及近姻亲这四种亲属关系,这种限制是符合我国的实际情况的,也是可行的。
2、法官审判业务的回避
法官审判业务的回避,是指法官对与本人有特定关系的案件,可能影响案件公正处理的,本人不得参与办理。这种回避是对法官执行审判业务行为的限制。其目的在于排除各种不利于案件公正处理的因素,以利于诉讼的正常进行,保证案件能够得到客观、公正地处理,以维护当事人的合法权益,解除当事人的疑虑,做到严肃执法。
法官审判业务回避中的特定关系,在我国法院组织法中规定了回避的原则,根据我国人民法院组织法、刑事诉讼法、民事诉讼法、行政诉讼法和最高人民法院《关于审判人员执行回避制度的若干规定》第1、2、3条之规定,所谓法官本人与案件有特定关系,是指法官本人及其近亲属与案件的处理有利害关系或者有可能影响公正处理的其他关系。具体包括以下几种情况:(1)本人是本案的当事人或者与当事人有直系血亲、三代以内旁系血亲及姻亲关系的;(2)本人或者其近亲属与本案有利害关系的;(3)担任过本案的证人、鉴定人、勘验人、辩护人、诉讼代理人;(4)与本案的诉讼代理人、辩护人有夫妻、父母、子女或者同胞兄弟姐妹关系的;(5)本人与本案当事人之间存在其他利害关系,可能影响案件公正处理的;(6)未经允许,私下会见本案一方当事人及其代理人、辩护人;(7)为本案当事人推荐、介绍代理人、辩护人,或者为律师、其他人员介绍办理该案件的;(8)接受本案当事人及其委托人的财物、其他利益,或者要求当事人及其委托人报销费用;(9)接受本案当事人及其委托人的宴请,或者参加由其支付费用的各项活动的;(10)向本案当事人及其委托的人借款、借用交通工具、通讯工具或者其他物品,或者接受当事人及其委托的人在购买商品、装修住房以及其他方面给予好处的;(11)凡在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员,不得再参与该案其他程序的审判。
法官审判业务回避中的其他关系,是指除上述三种情况以外的与本案当事人所具有的某种关系。例如法官本人与当事人有老上级、老部下、老同学、老同事、老朋友等关系。总之,法官具有与本案有利害关系或者其他关系可能影响案件公正处理的,都应当依法实行回避。

3、法官的地籍回避
法官的地籍回避,是指对具有特定职务的法官不得在原籍任职的限制。关于特定职务如何界定,目前尚无法律明确规定,但就一般而言,对特定职务理解的范围不宜过大,原则上可规定在基层人民法院院长这一职位就可以了。我国《国家公务员暂行条例》第63条规定,国家公务员担任县级以下人民政府领导职务的,一般不得在原籍任职。但是,民族区域自治地方人民政府的国家公务员除外。由此,规定基层人民法院院长以上职务的法官,实行地籍回避是比较恰当的。
建立法官的地籍回避制度是很有必要的。近年来,有的地区对基层法院院长试行地籍回避,采取易地任职,实践证明,院长易地任职有利于司法公正,效果是相当好的。
三、 官回避的方式
法官回避的方式有两种:一种是法官自行回避,即审判人员、书记员、翻译人员、鉴定人和勘验人遇有法定情形时,自动退出本案的审理、记录、翻译、鉴定和勘验工作。另一种方式是申请回避,即当事人及其诉讼代理人根据法律规定的回避条件,以口头或书面的方式,申请审判人员或其他有关人员回避。它是当事人一项重要的诉讼权利,必须予以保障。
四、 法官回避的程序
审判人员或其他有关人员自行回避的,应当由审判人员等在知晓回避原因后自动提出回避;当事人及其诉讼代理人申请回避的,则应在案件开始审理时提出;回避事由在案件审理开始后知道的,也可以在法庭辩论终结前向人民法院提出回避的申请。当事人及其诉讼代理人申请回避的,无论何时提出回避申请,都应当说明理由。
被申请回避的人员在人民法院作出是否回避的决定前,应暂停参与本案的审理工作,但案件需要采取紧急措施的除外。回避必须要有严格的批准手续。根据民事诉讼法的规定,院长担任审判长时的回避,由审判委员会决定;审判人员的回避,由院长决定;其他人员的回避,由审判长决定。
人民法院对申请回避的请求,应当在回避申请提出的3日内,以口头或者书面的形式作出决定。申请人对该决定不服,可以在接到决定时申请复议一次,但复议期间,被申请回避的人员,不停止参与本案的审理工作。人民法院对复议申请,应当在3日内作出复议决定,并通知复议申请人。
五、 法官回避的意义
实行法官回避制度,具有极其重要的意义。我国是一个具有2000多年封建历史的文明古国,人们的宗法观念、家族观念,各种亲属关系和人际关系的交错重合,重亲情文化的传统对于权力滥用,徇私枉法的滋生,有着很深的历史影响和广泛的社会根源。在我国这种特定的历史文化传统的情况下,为保证法官依法履行职责,秉公办案。清正廉洁,在法官制度中明确规定回避制度,是十分必要的。其重要意义主要表现在以下几个方面:
1、从法律上为法官清正廉洁创造有利条件。法官在任职和执行公务时如何处理与亲属之间的关系,法律有了明确的规定,使法官及其亲属都有所依据,便于法官摆脱各种关系的干扰,客观公正,严肃执法,秉公办案。
2、有利于杜绝不正之风。广大群众对利用职权为亲友谋私利,“官官相护”,办“关系案”、“人情案”的现象十分不满。依法实行回避,可以有效地防止“父子兵”、 “夫妻店”的裙带网形成,为杜绝各种不正之风和不良倾向提供法律保障,维护人民法院和法官的公正形象,也有助于形成良好的社会风气。
3、有利于建立健康的组织人际关系,创造良好的执法环境。没有严格的法官回避制度,容易造成单位内部各种裙带关系的产生,派系丛生,相互倾扎,机关陷入复杂的权力之争,出现严重的庸俗作风。同时也为办理各种“人情案”、“关系案”开了方便之门。有了健全的法官回避制度,就可以有力保证严肃执法,排除各种人际关系的干扰。
4、有利于加强对审判工作的监督机制。实行法官回避制度,可以进一步完善人事管理制度,纠正人事管理工作中的违法违纪现象,克服用人方面的不正之风,也便于广大群众监督法官的公正执法。进一步维护司法公正的理念。



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南平市人民政府办公室关于印发南平市畜禽养殖业污染综合整治目标责任追究制的若干规定的通知

福建省南平市人民政府办公室


南平市人民政府办公室关于印发南平市畜禽养殖业污染综合整治目标责任追究制的若干规定的通知
南政办〔2005〕204号
[ 2005-11-25 15:43:06 ]



各县(市、区)人民政府,市直有关单位:
为进一步落实畜禽养殖业污染整治,切实改善环境质量状况,确保闽江流域水环境综合整治目标任务的顺利完成,市监察局、效能办、畜牧水产局制定了《南平市畜禽养殖业污染综合整治目标责任追究制的若干规定》,经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

附件:市监察局、效能办、畜牧水产局关于《南平市畜禽养殖业污染综合整治目标责任追究制的若干规定》




二○○五年九月九日



附件
南平市畜禽养殖业污染
综合整治目标责任追究制的若干规定
市监察局 市效能办 市畜牧水产局
(2005年9月7日)
为进一步规范畜禽养殖业生产,加快污染整治步伐,改善和保护生态环境,有效落实我市畜禽养殖业污染整治工作任务,确保市委、市政府2005年为民办实事项目的顺利完成,促进畜牧业持续健康发展,推进海峡西岸经济区绿色腹地建设。根据《环境保护法》、《水污染防治法》、《行政监察法》等法律、法规文件规定,建立畜禽养殖业污染综合整治目标责任追究制度。
一、政府及部门职责
各级政府及有关部门职责分工,依照《南平市闽江流域水环境综合整治实施意见》(南政〔2005〕综185号)、《南平市人民政论关于下达南平市闽江流域水环境综合整治责任书的通知》(南政〔2005〕综182号)等文件规定,具体如下:
1、各县(市、区)人民政府对本辖区内的养殖业污染整治工作负总责。组织制定并公布实施《畜牧业发展规划》、《污染整治方案》、《畜牧业发展布局规划》和年度整治工作计划,对限期未能治理达标及无望(无法)治理的养殖场负责关闭或搬迁;对各乡(镇)及有关单位下达目标责任书;负责对擅自在禁止养殖区和禁建区内新、扩、改建畜禽养殖场依法进行关闭或搬迁;负责污染治理项目配套资金的落实;同时延平区人民政府还负责组织实施太平镇生态养殖试点和炉下镇畜禽养殖生物质能应用项目。
2、各乡(镇)政府对本辖区内的养殖业污染整治工作负责。组织依法划定的禁止养殖区、禁建区和适度养殖区三区范围,落实到1∶1万行政区域图上,采用红(禁止养殖区)、黄(禁建区)、绿(适度养殖区)三种颜色表示,并加以文字说明,同时向全社会发布公告,设立明显的范围标志。负责将限期治理责任任务下达到各行政村和养殖业主,并具体组织监督实施。协助有关部门做好养殖场污染治理的依法监管工作,负责落实辖区内畜牧业发展(三区)布局规划,对辖区内违规违章新建的养殖场要及时发现,及时制止,及时负责向所在县(市、区)的国土和环保部门报告,并积极配合有关部门的执法。
3、市和县(市、区)、乡(镇)有关部门职责:
畜牧水产部门负责编制《畜牧业发展规划》、《畜牧业发展布局规划》、《规模化畜禽养殖业污染防治规划》和《规模畜禽场污染整治方案》及年度工作计划;组织开展畜禽养殖业污染治理和养殖业污染治理项目申报工作;协同有关部门统筹安排资金,根据各县(市、区)治污办的进度验收要求,组织复核后,再下达专项补助资金。
环保部门负责对新、扩、改建规模畜禽养殖场建设项目的环境影响评价审批和环保“三同时”制度的落实;对未报批环评的规模养殖场,责令限期补办手续,逾期不补办手续、擅自开工建设的,责令停止建设并处罚款;对限期治理不达标或无法治理的养殖场,提请政府予以搬迁或关闭;对完成治理任务的养殖场做好监测验收工作;对规模养殖场开征排污费。
农业部门积极做好沼气利用的科普宣传工作和争取省上养殖场污染沼气治理的项目资金扶持,负责编制《畜禽养殖业污染治理规划》;组织实施、把关污染治理大、中型沼气技术,负责做到达标排放;加强对畜禽规模场的沼气设施的管理和安全监管;负责畜禽散养户的户用型沼气技术和污染治理,以及“猪?沼?草?果?菜”等立体生态种养模式的推广;组织家庭散养户的畜禽养殖舍(点)推广“一池三改”(沼气池、改圈、改厕、改厨),实行相对集中饲养、污染集中处理;制定实施流域内农药、化肥减量施用计划。
林业部门每年拨出专项资金用于利用沼液浇灌竹山、林地的10个示范、推广项目补助;负责对征占林业用地新、扩、改进畜禽养殖场办理审批手续;对未经批准在林业用地上建养殖场的企业和个人,负责清理查处;对未经审核同意,擅自改变林地用途建养殖场的,负责责令限期恢复原状,并处罚款。
国土资源部门负责对占用土地新、扩、改进畜禽养殖场办理审批手续;对未经批准或采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建养殖场的企业和个人,负责退还非法占用的土地并处罚款;对非法占用土地建养殖场的,应及时发现,并依法予以制止或拆除;南平市国土资源局和县(市、区)国土资源局负责对本辖区擅自违规违章乱建的畜禽养殖场依法实施监督管理。
财政部门每年拨出专项工作经费,并列入年度财政预算;建立规模畜禽养殖业污染治理专项资金和专户;配合相关部门,加强对项目扶持资金的统筹管理,按项目进度拨款,防止被挤占和挪用,积极争取省财政污染治理项目资金。
发改委要积极争取省政府、省发改委的污染治理项目资金的扶持;把综合整治项目纳入“十一五”规划和年度计划;牵头包装污染治理大项目,特别是利用循环经济原理治理污染的项目;负责“6.18”污染治理新技术项目的对接。
水利部门每年拨出专项资金对利用沼液进行滴灌、喷灌的5个畜禽养殖场,予以一定的节水灌溉和山地水利项目资金的扶持;对未经审查同意,擅自在江河新建、改建或扩大排污口的,依法责令停止违法行为,限期恢复原状,并处罚款。
科技部门要将科技“三项”费用优先安排畜禽污染环保科技项目;积极为畜禽污染治理提供科技支持,寻找效果好、经济实用的治理技术和工艺;积极向省、部争取畜禽污染治理的专项资金。
交通部门要对整车运输畜禽粪便的车辆一律实行免征过路过桥费和整车运输以畜禽粪便为原料生产有机肥的车辆实行三年免征过路过桥费政策。
公路部门对在公路沿线建筑控制区建设的畜禽养殖场,依法责令立即停止、限期拆除,并处罚款;对公路两旁超出控制区范围,又在公路沿线一重山内的新建畜禽养殖场,进行登记造册,及时向各地治污办通报,由各地治污办通知有权处理的部门查处。
电力部门要对未经有关部门审批的养殖场不予批准架设安装电路,同时配合有关执法部门,对要查处的违规新建养殖场,采取切断电源等措施。
经贸委要引导、扶持畜禽粪便资源化企业发展;出台优惠政策,引导和鼓励畜禽粪便综合加工利用企业发展,从源头促进资源综合利用,减少污染物的排放;对农村利用沼气等生物质能发电的企业和个人,要给以自备柴油机发电同等电价补贴的待遇,鼓励利用沼气发电。
监察部门要加强对有关行政部门依法履行畜禽养殖业污染整治工作职责的监督,并依法追究违反规定的相关单位及责任个人的纪律责任。
效能办牵头负责定期和不定期对各有关部门落实执行整治任务情况进行督促检查,对没有履行好职责任务和工作不到位的单位和个人,予以通报批评、诫免教育和效能告诫。
二、责任追究
1、对在规定时间内未完成污染综合整治任务的责任追究。
对未按《南平市闽江流域水环境综合整治实施意见》(南政〔2005〕综185号)要求,配专职工作人员、制定并公布实施《畜牧业发展规划》、《规模养殖场污染整治方案》、《畜牧业发展布局规划》、年度整治工作计划、下达治理责任书和完成禁止养殖区、禁建区、适度养殖区三区划定并落实到1∶1万行政区域图的县(市、区)、乡(镇)政府负有领导责任和直接责任的相关人员,根据中共南平市委、南平市人民政府《关于加强机关作风建设提高办事效率的暂行规定》(南委〔2000〕39号)第十条予以通报批评、诫免教育或效能告诫。情节严重者,追究党纪、政纪责任。
2、对限期未完成规模养殖业污染治理工作的责任追究。
根据《南平市人民政府关于下达南平市闽江流域水环境综合整治责任书的通知》(南政〔2005〕综182号)要求,在2006年6月底前完成辖区禁建区规模养殖场治理达标排放的和未基本完成养殖重点乡镇污染治理;在2007年底前完成辖区所有规模养殖场污染治理。对在期限内未完成目标任务要求的县(市、区)、乡(镇)政府相关责任领导和直接责任人员,根据有关法律法规和南委〔2000〕39号文件规定,予以通报批评、诫免教育或效能告诫;对情节严重或玩忽职守的给予行政处分,出现严重后果构成犯罪的,依法追究刑事责任。
3、对辖区内出现违规新建畜禽养殖场的责任追究。
在所管辖区域内的禁止养殖区和禁建区违规新、扩、改建畜禽养殖场,隐情不报告,不采取措施及时处理的县(市、区)、乡(镇)政府相关责任领导和直接责任人,视情节严重情况,依照法律法规予以通报批评、诫免教育、效能告诫,直至追究党政纪责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
4、对各有关职能部门行政不作为的责任追究。
市直及各县(市、区)有关职能部门在养殖业污染治理工作中,应根据《南平市人民政府关于下达南平市闽江流域水环境综合整治责任书的通知》(南政〔2000〕综182号)和《南平市人民政府关于印发〈南平市畜禽养殖业建场管理规定〉的通知》南政〔2000〕综207号)的职责分工要求,认真做好新建场审批、治理技术把关、违规违法乱建养殖场等日常监管工作,对不依法履行或不正确履行各相关监管职责、行政不作为、监管不到位,造成污染治理工作进展缓慢、违规新建养殖场现象严重、治理不达标、项目补助资金被挪用等违纪违规行为,给养殖业污染治理工作带来严重影响的,视情节轻重,对负有领导责任和直接责任的相关责任人员予以通报批评、诫免教育、效能告诫,直至追究党政纪责任。
三、监督检查
1、各级政府和各有关职能部门应加大对畜禽养殖业的日常巡查,对属于职权范围内的违法现象要依法依规及时处理,对不属于职权范围的违法现象要及时通报或移送有关部门处理。
各企业、事业单位、其他组织和个人对发现的畜禽养殖违法行为,可以提请有关部门依法处理。
2、 市监察局、效能办等监督部门要定期或不定期对各级各有关部门落实执行整治任务情况进行检查监督,对存在问题提出整改意见和责任追究。
3、对在畜禽养殖业污染整治工作中,需追究党政纪责任,移送纪检机关按照干部管理权限和程序依纪处理。



吉林省人民代表大会常务委员会关于批准《吉林市房地产交易管理条例》的决定

吉林省人大常委会


吉林省人民代表大会常务委员会关于批准《吉林市房地产交易管理条例》的决定

(2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2007年12月4日吉林省人民代表大会常务委员会公告第153号公布 自2008年1月1日起施行)



吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议决定:批准《吉林市房地产交易管理条例》,由吉林市人民代表大会常务委员会公布施行。



附:吉林市房地产交易管理条例(2007年修正本)

(2007年9月28日吉林市第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准)

第一章 总则

第一条 为加强房地产交易管理,规范房地产交易行为,保障房地产交易当事人的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例所称房地产交易,包括房地产转让(含商品房预售)、房屋租赁、房地产抵押和房地产中介服务。

本市行政区域内国有土地上的房地产交易及其管理,均须遵守本条例。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理工作。

县(市)房地产行政主管部门负责本辖区内房地产交易的监督管理工作。

市、县(市)房地产交易管理机构负责日常管理工作。

国土资源、规划、建设、工商、公安等部门按各自职责做好房地产交易的管理工作。

第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

房地产转让、租赁、抵押及中介服务等,当事人应当签订书面合同。

第二章 房地产转让

第五条 房地产转让,是指房地产权利人依法转移房屋所有权的行为。主要包括:

(一)买卖、拍卖;

(二)赠与、交换;

(三)抵债;

(四)以房地产合资合作、作价入股;

(五)法人或者其他组织因合并、分立、收购或者兼并等改变房屋所有权归属的;

(六)经人民法院判决、裁定、调解或者仲裁机构裁决、调解等改变房屋所有权属的。

第六条 房地产转让当事人应当如实申报成交价格,并按照有关规定缴纳税费,不得瞒报或者不实申报。

第七条 房地产转让后应当到房屋权属登记机关办理房屋权属登记。具体登记办法按照有关规定执行。

第三章 商品房预售

第八条 商品房预售,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将其建设的商品房在竣工验收前出售,由买受人按照合同约定支付定金或者房价款,房屋竣工验收后,开发企业按照合同约定交付商品房的行为。

第九条 商品房预售实行许可制度。

开发企业取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售或者收取定金及具有预售款性质的任何费用。

第十条 办理《商品房预售许可证》,应当提供下列证件、资料:

(一)工商营业执照和房地产开发资质等级证书;

(二)国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

(三)建设工程施工合同及施工进度说明;

(四)开发建设项目形象进度的有关资料(多层建筑达到最高层数,高层建筑达到2/3层数以上);

(五)商品房预售方案(附商品房预售面积测绘报告);

(六)前期物业服务及物业管理用房已落实的证明。

房地产行政主管部门对开发企业提供的资料进行审查,并现场查勘;符合规定的,10日内核发《商品房预售许可证》;不符合规定的,应当书面说明理由。

第十一条 商品房预售的,开发企业应当向买受人明示:

(一)《商品房预售许可证》;

(二)工商营业执照;

(三)国有土地使用证;

(四)商品房面积预测绘报告;

(五)经规划行政主管部门批准的小区配套设施平面图;

(六)商品房的结构、户型、装修标准;

(七)实施前期物业管理的证明;

(八)竣工交付使用时间;

(九)预售价格和预售款专用帐户。

第十二条 商品房预售实行预售款监管制度。

商品房预售款,是指买受人将购房款(含贷款)依照合同的约定,预先支付给开发企业,在商品房初始登记前,专项用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备的款项和支付施工进度款。商品房预售款不得挪作他用。

开发企业在办理《商品房预售许可证》时,应当与预售款开户银行、房地产行政主管部门签订预售款监管协议,并在银行设立商品房预售款专用账户。

第十三条 开发企业不得直接收存买受人支付的商品房预售款。买受人交付商品房预售款时,应当直接存入预售款开户银行的专用账户,凭银行出具的存款凭证向开发企业换领交款凭证。

第十四条 开发企业使用商品房预售款时,应当向房地产行政主管部门提出用款申请。

房地产行政主管部门根据开发企业提供的资料进行审查并核定用款额度。同意使用商品房预售款的,应当在5个工作日内出具核准意见,并以书面形式通知开户银行;不同意的,应当书面说明理由。

第十五条 开发企业办理商品房初始登记后,房地产行政主管部门解除预售款监管,并在3个工作日内以书面形式通知开户银行。

第十六条 商品房预售广告必须注明开发企业的名称、商品房位置、《商品房预售许可证》批准的预售项目名称、预售范围及批准文号;委托代理销售商品房的,还应当明示代理销售机构。

未取得《商品房预售许可证》的,不得发布商品房预售广告。

第十七条 预售商品房的,当事人应当签订正式的商品房买卖合同。合同须采用房地产行政主管部门确认的统一文本,并且应当明确销售价格、交付时间、建筑面积、违约责任等内容。

预售的商品房竣工验收并交付使用后,开发企业应当按照商品房买卖合同的约定,及时向买受人提供办理房屋权属登记所需的相关文件或者依法代办房屋权属登记。

第十八条 开发企业必须自商品房买卖合同签订之日起30日内,持该合同到房地产行政主管部门办理备案手续。商品房买卖合同未经备案的,给买受人造成的损失,由开发企业承担。

第十九条 已批准预售的商品房,开发企业不得申请他项权利。

第四章 房屋租赁

第二十条 房屋租赁,是指房屋权利人将房屋(柜台、摊位)出租给承租人使用并收取租金的行为。

第二十一条 下列房屋不得出租:

(一)依法鉴定为危险房屋的;

(二)转租房屋未经房屋权属人同意的;

(三)法律、行政法规规定的其他情形。

第二十二条 房屋租赁当事人应当签订房屋租赁书面合同,约定租赁期限、用途、租赁价格、修缮责任以及双方的权利和义务。

第二十三条 房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订之日起30日内持下列证件资料到房地产行政主管部门办理备案:

(一)房屋租赁合同;

(二)房屋权属相关证明;

(三)当事人的法定身份证明。

出租共有房屋的,还应当提交其他共有人同意出租的书面证明。

转租房屋的,还应当提交房屋权利人同意转租的书面证明。

第二十四条 承租人应当按照房屋使用和物业管理的有关规定使用房屋。

承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的,按照《吉林市城市房屋安全管理条例》的有关规定执行。

第二十五条 工商行政管理部门在办理工商营业执照、公安部门在办理暂住人口登记及暂住证时,应当查验房屋租赁备案证明,并通报房地产行政主管部门。

第二十六条 以出租的房屋设定抵押的,抵押人应当以书面形式告知抵押权人和承租人。抵押期间房屋租赁合同继续有效。

第五章 房地产抵押

第二十七条 房地产抵押,是指抵押人将其房地产和房屋期权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房,可以设定抵押。

第二十八条 以房地产设定抵押的,抵押当事人应当自合同签订之日起30日内持房屋权属证明、合法身份证明到房地产行政主管部门办理抵押登记。

房地产抵押登记在登记期限内有效。

抵押合同发生变更,抵押当事人双方应当在变更之日起15日内到原登记机关办理变更登记。

房屋抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第二十九条 办理抵押登记时,房地产行政主管部门应当在房屋所有权证上作他项权利记载,并向抵押权人颁发房屋他项权证。

第三十条 以在建工程抵押或者个人购买商品房按揭贷款的,房地产行政主管部门应当发放抵押备案证明。

在建工程在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人申请办理房屋初始登记的同时办理房地产抵押登记,房地产行政主管部门为抵押权人颁发房屋他项权证。

在建工程抵押期限不得超过规定的建设期限。

第三十一条 以在建工程设定抵押的,以该房地产项目完工部分为限。房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保的余额部分,可以再次与原抵押权人设定抵押,但不得超出余额部分。

任何人不得以个人按揭贷款方式虚假为开发企业申请贷款。

第三十二条 房地产典当参照房地产抵押的有关规定办理他项权利登记。

第六章 房地产中介服务

第三十三条 房地产中介服务包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等。

第三十四条 从事房地产中介服务应当设立相应的房地产中介服务机构。

申请设立房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询机构的,应当按照有关规定报请市房地产行政主管部门初审合格后,报上级建设行政主管部门批准并取得相应的资质证书,方可从事房地产中介服务活动。

房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询机构申请资质升级的,应当按照有关规定报请市房地产行政主管部门初审合格后,报上级建设行政主管部门批准并取得相应的资质证书,方可从事相关的房地产中介服务活动。

第三十五条 房地产中介服务人员必须经统一考试,按有关规定取得相应执业资格证书,经注册登记后,方可从事房地产中介服务活动。

经注册登记的房地产中介服务人员,须进入相应的房地产中介服务机构从业,不得以个人名义执业,不得跨机构同时从业。

未取得执业资格证书、未经注册的房地产中介服务人员,不得以房地产估价师、房地产估价员、房地产经纪人、房地产业务咨询人员等身份从事房地产中介服务活动。

第三十六条 从事房地产拍卖、房地产典当、房地产置业担保等业务的中介服务机构,应当符合相关法律、行政法规规定的条件,并到房地产行政主管部门备案。

第三十七条 外埠房地产中介服务机构在本市行政区域内从事房地产中介服务业务的,应当到所在地房地产行政主管部门备案。

第三十八条 房地产行政主管部门应当建立房地产中介服务机构信用档案,对房地产中介机构的业绩、行为进行登记,并向社会公示。

第三十九条 房地产中介服务机构与委托人签订中介服务代理合同前,应当明示房地产中介服务代理合同示范文本,供委托人选用,不得签署损害委托人利益的合同。

第四十条 房地产中介服务机构转让房地产中介服务业务,须经委托人书面同意。

第四十一条 房地产中介服务机构发布的各类房地产广告应当真实、合法,并须载明中介机构的名称、地址、资格证书号。

第四十二条 房地产中介服务机构从事中介业务活动,应当建立业务记录和业务台帐,严格执行业务统计报表制度,并按照要求报送房地产行政主管部门。

第四十三条 房地产中介服务机构、中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为:

(一)恶意串通,损害委托人的合法权益;

(二)直接或间接帮助他人从事房地产违法交易活动;

(三)泄露委托人的秘密;

(四)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务;

(五)发布虚假广告;

(六)法律、行政法规禁止的其他行为。

第七章 法律责任

第四十四条 违反本条例的,由房地产行政主管部门按照下列规定予以处罚;造成他人损害的,依法承担赔偿责任。

(一)违反第九条规定,开发企业未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的,责令其停止违法行为,没收违法所得,并处以已收取的定金或预售款额1%以下的罚款;

(二)违反第十二条第一款规定,开发企业将商品房预售款挪作他用的,责令其限期改正,并可处以挪用数额5%至10%的罚款;情节严重的,责令其停止预售行为;

(三)违反第十三条规定,开发企业预售商品房直接收存买受人支付的预售款的,责令其停止违法行为,并对每笔交易处以10000元至30000元的罚款;

(四)违反第十七条第二款规定,开发企业未按照商品房买卖合同的约定及时向买受人提供办理房屋权属登记所需的相关文件或者未依法代办房屋权属登记的,责令其限期改正,对住宅每笔交易处以5000元至20000元的罚款,对非住宅每笔交易处以20000元至50000元的罚款;

(五)违反第十八条规定,开发企业未按照规定办理合同备案的,责令其补办,并对每笔交易处以1000元至5000元的罚款;

(六)违反第二十一条规定出租房屋的,责令其限期改正,对住宅出租人处以100元至500元的罚款,对非住宅出租人处以1000元至5000元的罚款;

(七)违反第二十三条规定,未办理房屋租赁合同备案的,责令其限期改正,逾期仍未办理的,对住宅出租人处以100元至500元的罚款,对非住宅出租人处以1000元至5000元的罚款;

(八)违反第三十四条规定,未取得资质证书从事房地产中介服务业务的,责令其限期改正,并处以10000元至50000元的罚款;

(九)违反第三十五条第二款、第三款规定,未取得房地产中介服务执业资格,擅自从事房地产中介业务,以个人名义执业或者跨机构同时从业的,责令其停止房地产中介业务,并处以1000元至5000元的罚款;

(十)违反第三十六条、第三十七条规定,房地产中介服务机构未按照规定备案的,责令其限期改正,并处以5000元至30000元的罚款;

(十一)违反第四十三条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(四)项规定,房地产中介服务机构损害委托人合法权益、违法交易、泄露委托人秘密、允许他人以自己的名义从事中介服务的,吊销资质证书,并处以2000元至10000元的罚款。

第四十五条 违反第十六条第二款、第四十三条第(五)项规定,未取得《商品房预售许可证》擅自发布商品房预售广告、发布虚假广告的,由工商行政管理部门依据有关法律、行政法规的规定予以处罚。

第四十六条 房地产交易当事人隐瞒真实情况,提供虚假证件、资料或者以欺诈手段办理交易的,由当事人自行承担法律责任。

第四十七条 房地产交易管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由本单位或者上级主管部门对责任人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十八条 房地产交易中涉及土地交易的,按照土地管理的有关法律、法规的规定执行。

第四十九条 本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。

第五十条 本条例自2008年1月1日起施行。《吉林市房地产交易市场管理条例》同时废止。

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